题记：
运营和招商是困扰产业地产发展的两大关键因素，在上一期分享中，中联智创创始人曹志国先生就具体问题分析了产业运营中存在的难点及要点。本次分享，他将通过具体案例分析运营能力在新形势下运营思路有哪些创新和变革，招商去化能力怎么培养？
产业园的运营价值、运营能力、招商能力即去化，是我们目前所有园区必须解决的问题和具备的能力核心要素。园区的运营能力不同，产生的价值就不同。所以产业地产没有标准，不太好复制，但是不同的客户诉求是有共性诉求的。这里，我们用两个案例来阐述一下：第一个案例是北科建集团，他的运营能力不是一般的强。主要体现在什么方面呢？除了有非常好的政府信用背书，良好的政府政策外，还有一个核心是融资能力非常强，融资成本特别低，融资期限又特别长。
运营能力决定产业发展爱美食爱运动
什么是运营能力？我们也用一个案例做具象说明。山东潍坊的开发区，是当地政府开发的一个项目，园区运营者在政府背景之外，成立了平台公司，以运营为切入点，通过政府的影响力去运营整个潍坊的5000家规模企业，与国有银行达成20年的低利息贷款协议。在市场化的产业基金地方留成部分，完全改变现有民营产业运营模式。这是产业园运营的一个非常成功的案例。可是，有多少园区能有这样的运营能力呢？在产业园运营的传统模式和创新模式的转折点，我们产业从业人员能做点什么？该做点什么呢？如果产业园自身的运营能力如果改变不了，怎么办？这都是我们需要静下心来思考的问题。
招商职业经理人势在必行
运营能力产生的价值是产业招商人员的护身符，是和企业家保持沟通的敲门砖！每家企业根据自身的实际情况搭建自己的平台！就算是没有，我们可以先去改变自己，做职业化的市场上需要的职业经理人。这种职业经理人需要具备产业素养和专业化的能力。
如何培养这种职业素养和能力呢？给大家讲个小案例：我做经理人的时候带过一个学生。面试时的情景是这样的：
问：喜欢这个行业吗？
答：喜欢。
问：那你愿意拿出你工资的和多少经历来从事这个行业？
答：工资的80%！
凭着这个决心，他在努力了几年后去了国内最大的一个产业园区，其后经过产业业态升级，现在可以达到年薪几十万。而三年前他的每月工资才1500元。我身边有几十个这样的学生，从傻傻的干，傻傻的激情，傻傻的梦想直到成为一个合格的招商职业经理人。在这个过程中他们找到了人生定位和终身的事业，有了自己的家庭、房子的车子。
那么从哪几个方面来判断一个人有无潜力做招商方面职业经理人呢？中层我用三类人，第一毕业以后一年半以后找工作的，第二是搞对象失恋的，第三是交完首套房贷款的。这样的人是有动力的，是可以坚持把一件事情做到底的。
不做资本整合产业园能活多久？
对于产业园经营者来说，运营能力和招商能力都是可以通过一定的方法来培养的。但我们在细分行业的时候在做沟通的时候，既要分析企业的问题和痛点，又要正视企业家的动力值不值我们去整合协助。这里也举一个例子来说明：我去参观一家企业时，问对方，年产值多少？对自己企业有什么愿景？需不需要资源和资本整合？企业家回答说：年产值4000万，保持现状即可，不让别人欠钱，也不贷款。自己做挺好的，不需要和别人合作，企业有自己特别好的固定客户。其实好好分析一下，这样的企业很可能将会在3～5年内消失。没有动力的企业家、不愿合作的企业家、不贷款、不融资的企业家在资本产业的转型升级中很难存活。