【研究报告内容摘要】
一季度政策环境友善,行业基本面风险可控,继续看好内房板块超额收益
2019年12月初以来更多宏观金融政策边际宽松,放松房地产政策的城市不断增加,恒生内地房地产指数同比上涨12.4%,跑赢恒生指数。综合分析近期官方政策表述,展望未来一个季度,我们认为国内金融政策环境将保持友善,地产行业政策将以稳为主,出现重大利空概率低。住宅销售方面,我们预计2020年全国需求面临一定下行压力,市场分化将有助优质房企提高市场份额。综合考虑,我们判断一季度地产板块下行风险可控。目前板块平均20年pe为5.4x,18年/19年的1年pe峰值为8.6x/6.5x,我们判断目前地产板块的估值逻辑较18年悲观、较19年乐观,如此看来,我们认为目前板块估值不贵,仍有修复空间。综上,我们判断内房板块将在2020年一季度继续获得超额收益,维持买入评级。个股推荐基本面优秀、估值修复落后的宝龙地产(1238hk,买入,目标价6.29港元)。
2020年冲刺十三五目标,1季度政策环境友善,出现重大政策利空概率低
与18年及19年相比,我们认为目前的金融政策指引最为宽松,地产政策框架最为稳定。我们分析对比18-20年的重要中央政策表述,发现以下几个趋势(具体分析过程请见附表1):1)货币政策由中性偏紧不断转向中性偏松;2)去杠杆、去杠杆政策逐渐淡出;3)房地产金融宏观审慎管理框架趋于形成;4)十三五棚改任务已基本于19年完成。今年是十三五规划收官之年,稳增长以达成gdp较2010年翻一番的目标的压力凸显,我们预计至少一季度,友善的政策环境不会改变,出现重大政策利空的概率仍然很低,中国房地产板块面临的政策风险较低。
需求端面临下行压力,优质房企有望保持增速进一步提高市场占有率
19年全国住宅销售超预期,目前房价涨幅回落(附表2),我们预计20年全国市场面临一定下行压力,因为:1)19年以价换量透支部分需求,2)如前文所述,棚改任务完成;3)全国可售存量已触底回升,再次进入加库存周期。虽然整体看,行业基本面存在下行压力,但是我们认为不同城市、不同企业间的情况将是分化的;1)17-18年房价上涨较快、土地供应增加较多的城市将面临较大下行压力;2)优质的中小型开发商有望通过布局、品牌、拓展战略继续获得20-30%的销售增长。另外考虑:1)今年房地产政策依然要追求“稳”;2)19年1季度住宅销售基数较低,市场信号不明显。综上,我们认为行业基本面方面的下行风险也是可控的。
整体估值不贵,继续看好内房板块超额收益,个股推荐宝龙地产(1238hk,买入,目标价6.29港元)
目前板块平均20年pe为5.4x,18年/19年的1年pe峰值为8.6x/6.5x,我们判断目前地产板块的综合估值逻辑较18年悲观、较19年乐观,如此看来,我们认为目前板块估值不算贵,仍有修复空间。个股推荐基本面优秀,估值修复相对落后的宝龙地产(1238.hk)。宝龙地产19年全年合约销售603.5亿,我们预计20年销售有望达到800亿,同比增速超过30%。我们重申6.29的目标价以及买入评级,潜在回报为21.2%。
风险提示:人民币汇率波动;房地产政策超预期收紧

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